Прямого запрета на принятие администрацией поселения соответствующего решения о признании жилого дома домом блокированной застройки в законодательстве РФ не установлено. Ряд муниципальных образований этим пользуются и принимают такие решения.
Вместе с тем в Законе № 131-ФЗ и Градостроительном кодексе РФ прямо не предусмотрено право органов местного самоуправления принимать решения о присвоении статуса дома блокированной застройки.
В соответствии с п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся также в «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001». Согласно указанному своду правил блокированная застройка домами жилыми одноквартирными – это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. Блок жилой автономный – жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Одним из возможных вариантов образования жилого дома блокированной застройки является его реконструкция в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме (в соответствии с проектной документацией), а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Утверждение разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения (п. 20 ч. 1 ст. 14 Закона № 131-ФЗ), относится к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов.
При вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое» (см. письмо Росреестра от 06.03.2017 № 14-02689-ГЕ/17). Блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и(или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки») при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома (см. письмо Росреестра от 27.04.2020 № 14-05253/20).
Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные жилые дома блокированной застройки должны осуществляться на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является технический план объекта капитального строительства, подготовленный кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ.
Также собственник вправе обратиться с требованиями о признании принадлежащего ему здания домом блокированной жилой застройки, признании права собственности на образуемые блоки и разделе земельного участка в судебном порядке.
Таким образом, администрация поселения может отказать в признании жилого дома домом блокированной застройки на том основании, что сельские поселения в соответствии с ч. 3 ст. 14 Закона № 131-ФЗ не наделены такими полномочиями.
