Операции по реализации товаров на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Недвижимое имущество в целях налогообложения признается товаром (п.п. 2, 3 ст. 38 НК РФ, ст. 128 ГК РФ).
Операции, не признаваемые объектом налогообложения НДС, перечислены в п. 2 ст. 146 НК РФ. К таковым, в частности, относятся:
- передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации (пп. 3 п. 2 ст. 146 НК РФ);
- передача в собственность на безвозмездной основе имущества государственной (муниципальной) казны образовательным некоммерческим организациям и научным некоммерческим организациям на осуществление уставной деятельности (пп. 9.3 п. 2 ст. 146 НК РФ);
- передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного или муниципального жилищного фонда при проведении приватизации (пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 7 п. 3 ст. 39 НК РФ);
- реализация (передача) на территории РФ имущества казны, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ) (пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Поскольку в рассматриваемой ситуации реализуется имущество казны, то положения пп. 3 п. 2 ст. 146 НК РФ в данном случае не применяются (письма Минфина России от 18.09.2012 № 03-07-07/93, от 26.10.2011 № 03-07-14/100).
Так как реализуется нежилая недвижимость, то нормы пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 7 п. 3 ст. 39 НК РФ также не применяются.
Кроме того, не применяются в данном случае и положения пп.пп. 9.3, 12 п. 2 ст. 146 НК РФ ввиду отчуждения имущества физическому лицу и на основании Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а не Закона № 159-ФЗ (письмо Минфина России от 26.07.2013 № 03-07-14/29784).
Таким образом, операция по реализации рассматриваемого имущества признается объектом налогообложения НДС.
Согласно абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации (передаче) на территории РФ муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями (ИП). Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
При реализации имущества казны физическому лицу, не являющемуся ИП, НДС исчисляется и уплачивается в бюджет органом местного самоуправления или организацией, осуществляющими реализацию данного имущества (письма Минфина России от 13.03.2019 № 03-07-11/16099, от 07.11.2017 № 03-07-11/72951, от 21.12.2016 № 03-07-14/76518, от 23.11.2016 № 03-07-11/68968, от 08.11.2012 № 03-07-14/107, ФНС России от 28.07.2017 № СД-4-3/14806@).
Порядок определения суммы НДС, подлежащей уплате в бюджет, при реализации имущества казны физическим лицам, не являющимся ИП, зависит от того, включает цена его реализации НДС или нет.
Так, расчетная ставка НДС (20/120 – п. 4 ст. 164 НК РФ) применяется в случае, если стоимость реализуемого имущества включает НДС либо если в договоре и(или) в отчете об оценке прямо не указано, что рыночная стоимость имущества определена без НДС (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 17383/13, от 18.09.2012 № 3139/12, постановление ФАС Уральского округа от 30.04.2014 № Ф09-1870/14).
Если в отчете об оценке или в договоре указано, что рыночная стоимость объекта была определена без НДС, налог должен рассчитываться сверх цены договора, так как гражданское законодательство не предусматривает уменьшение согласованной сторонами договорной цены имущества на сумму НДС (письмо ФНС России от 28.07.2017 № СД-4-3/14806@, постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 № Ф03-2087/17, ФАС Поволжского округа от 20.01.2014 № Ф06-1533/13).
Порядок уплаты НДС при реализации муниципального имущества физическому лицу, не имеющему статуса ИП, приведен в письме Минфина России от 28.10.2015 № 03-07-14/61825.
