По общему правилу договоры аренды государственного или муниципального имущества заключаются только по итогам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», далее – Закон о защите конкуренции). Это правило распространяется на следующие виды имущества:

- движимое и недвижимое имущество, которое не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями;

- движимое и недвижимое имущество, которое принадлежит на праве оперативного управления бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления;

- недвижимое имущество, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарным предприятиям либо закреплено на праве оперативного управления за автономными учреждениями (ч. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Эти нормы направлены на достижение целей Закона о защите конкуренции, к которым относится, в частности, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (ч. 2 ст. 1 Закона о защите конкуренции).

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрен ряд случаев, когда государственное или муниципальное имущество может быть сдано в аренду без проведения торгов.

Возможность заключить договор аренды без проведения аукциона или конкурса зависит от правового статуса арендатора, от срока, на который заключается договор, от назначения передаваемого имущества, от особенностей предмета аренды и от некоторых других факторов.

Так, без проведения торгов имущество может быть передано государственным и муниципальным учреждениям, ряду некоммерческих организаций в зависимости от особенностей осуществляемой ими деятельности, адвокатским, нотариальным и торгово-промышленным палатам, медицинским и образовательным организациям и некоторым другим юридическим лицам. Не требует проведения торгов передача имущества для размещения сетей связи, объектов почтовой связи. Без проведения конкурса или аукциона передается в аренду имущество лицу, которое обладает правами владения и(или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения (например, газопроводом) при одновременном соблюдении двух условий:

1) передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения;

2) данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Имущество может быть передано в аренду без проведения торгов также в порядке предоставления государственной или муниципальной преференции (далее также – преференция) – предоставления отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности (п. 20 ст. 4, п. 9 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Для предоставления такой преференции необходимо соблюдение целого ряда условий. Преференция предоставляется на основании правового акта соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, осуществляющего права собственника имущества, либо органа или организации, осуществляющих функции этих органов. Преференция может быть предоставлена исключительно в общезначимых целях, перечисленных в ч. 1 ст. 19 Закона о защите конкуренции (в частности, в целях развития образования, науки, культуры, искусства, физической культуры и спорта, в целях социального обеспечения населения, охраны здоровья граждан, поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и т. д.). Как правило, для предоставления преференции требуется предварительное письменное согласие антимонопольного органа. Исключения из этого правила перечислены в ч. 3 ст. 19 Закона о защите конкуренции. В частности, согласие не требуется для предоставления преференции в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства.

Без проведения торгов может быть заключен договор аренды имущества на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору. Это возможно при соблюдении ряда условий. В частности, срок заключенного таким образом договора аренды не должен превысить предельный срок, установленный законодательством (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Так, п. 11 ч. 1 ст. 17.1 этого федерального закона предусматривает возможность сдать имущество в аренду без проведения торгов одному лицу на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев. Если договор аренды первоначально был заключен без проведения торгов по этому основанию, продлить арендные отношения на новый срок также без проведения конкурса или аукциона будет невозможно (раздел 13 разъяснений ФАС России от 05.06.2012, п. 25 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 15.11.2017), см., например, определение ВС РФ от 23.09.2021 № 310-ЭС21-15910).

Согласно п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и(или) пользования государственным или муниципальным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем 20 кв. м и не превышает 10 % площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

В судебной практике сформулирована позиция, в соответствии с которой договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный без проведения торгов и без предоставления государственной или муниципальной преференции до введения в действие ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, не может быть признан недействительным по тому основанию, что имущество было предоставлено арендатору без проведения торгов и без предварительного согласия антимонопольного органа (п. 23 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 19.10.2016), см., например, решение АС Курской области от 14.03.2024 № А35-6467/2023). Соответственно, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Для договоров аренды имущества, на которые распространяются положения Закона о защите конкуренции, проведение торгов стало обязательным начиная с 02.07.2008 – даты вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ, которым в Закон о защите конкуренции введена ст. 17.1. Поэтому, если договор аренды был заключен до 02.07.2008 и после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, для чего проведения торгов не требуется (постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.02.2023 № Ф08-13689/22).

Процедура проведения торгов на право заключить договор аренды государственного или муниципального имущества установлена Порядком, утв. приказом ФАС России от 21.03.2023 № 147/23 (далее – Порядок). Обычно торги проводятся в форме аукциона. Проведение их в форме конкурса возможно только в отношении видов имущества, перечень которых утверждает ФАС России (ч. 5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 5 Порядка). Этот перечень определен Приложением № 2 к приказу ФАС России от 21.03.2023 № 147/23, утвердившему Порядок. В отношении отдельных видов имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды может быть заключен только путем проведения торгов в форме конкурса. Это касается объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и(или) водоотведения, отдельных объектов таких систем (п. 6 Порядка).

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, а победителем конкурса – участник конкурса, который предложил лучшие условия исполнения договора и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер (п. 80, 127 Порядка). Правила определения начальной цены договора Порядок не предусматривает. Она определяется организатором торгов самостоятельно с учетом заключения независимого оценщика (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», решение УФАС по Тульской области от 13.05.2019 № 03-03/05-2018). Поэтому оценка имущества является обязательной.

Законодательство предусматривает некоторые особенности заключения договоров аренды в отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения и(или) водоотведения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такие договоры могут быть заключены только по результатам проведения торгов в форме конкурсов на условиях, указанных в конкурсной документации и в заявках на участие в таких конкурсах, поданных участниками торгов (ст. 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», ст. 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»).