Обязанность по уплате того или иного налога изначально зависит от возникновения у налогоплательщика соответствующего объекта налогообложения (п. 1 ст. 38 НК РФ).
Как мы поняли, налогоплательщик в данном случае является налоговым резидентом РФ (ст. 207 НК РФ). Объектом налогообложения НДФЛ для налоговых резидентов РФ признается доход, полученный ими от источников как в РФ, так и за ее пределами (п. 1 ст. 209 НК РФ).
На основании п. 1 ст. 41 НК РФ доходом для целей исчисления НДФЛ признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 208 НК РФ для целей обложения НДФЛ к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (абзац второй пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ, смотрите письма Минфина России от 10.02.2012 № 03-08-05 и ФНС России от 07.10.2011 № АС-3-3/3324@).
Пунктом 1 ст. 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ. То есть при определении налоговой базы по НДФЛ будут учитываться доходы от продажи земельного участка и дома, находящегося на нем.
В соответствии с пп. 2 п. 1, п.п. 2 и 3 ст. 228 НК РФ физические лица, получившие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исполняют обязанность по исчислению и уплате налога с таких доходов, а также обязаны представить в налоговый орган соответствующую налоговую декларацию.
На основании положений п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Исходя из положений п.п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года или пять лет соответственно. В случаях, не указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Согласно официальной позиции Минфина России и ФНС России срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика для возможности применения льготы согласно абзацу второму п. 17.1 ст. 217 НК РФ следует считать с даты регистрации права собственности на это имущество в установленном законодательством порядке (ст.ст. 131 и 219 ГК РФ), то есть с даты его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (смотрите, например, письма Минфина России от 30.06.2014 № 03-04-05/31363, от 05.05.2014 № 03-04-05/20930, от 19.03.2013 № 03-04-05/9-245, от 14.02.2013 № 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 № 03-04-05/9-1315, письмо ФНС России от 04.12.2012 № ЕД-3-3/4372@).
Из условий вопроса следует, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, производилась после 01.01.2016, а именно в июле 2018 года.
Если исходить из того, что срок владения объектом составит менее пяти лет, то доходы от продажи таких объектов от обложения НДФЛ не освобождаются. Доходы не будут подпадать под действие п. 17.1 ст. 217 НК РФ, поскольку физическое лицо будет реализовывать объекты недвижимого имущества в 2020 году до истечения минимального срока владения имуществом, необходимого для применения освобождения данных доходов от налогообложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Соответственно, указанные доходы будут подлежать учету при расчете налоговой базы по НДФЛ в периоде их фактического получения с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п.п. 1, 6 ст. 210 НК РФ).
С 1 января 2016 года согласно пп.пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в связи с получением доходов, для которых установлена налоговая ставка по НДФЛ в размере 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
Так, согласно абзацу второму пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ с 01.01.2016 налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем предоставляется в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (до 1 января 2016 года - менее трех лет), не превышающем в целом 1 000 000 руб. при реализации жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе (п. 13 ст. 2, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи жилого имущества, но не более 1 000 000 рублей за год. Смотрите письма Минфина России от 12.02.2010 № 03-04-05/7-51, от 10.02.2010 № 03-04-05/7-46, от 17.04.2009 № 03-04-05-01/228, от 28.01.2009 № 03-04-05-01/24, УФНС России по г. Москве от 20.04.2010 № 20-14/4/041791.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке (письмо Минфина России от 19.07.2017 № 03-04-05/45884).
Действующим законодательством запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними от имени которых действуют законные представители - родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, и их близкими родственниками. Согласно данной норме, данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли несовершеннолетние приобретателями или отчуждателями имущества. Указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.
Статья 14 Семейного кодекса РФ определяет: близкими родственниками являются родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры. Сделка между ними будет оспорена и признана недействительной. Поэтому при сделке купли-продажи с участием материнского капитала следует выбрать родственника вне этого круга.
В рассматриваемом случае, речь идет о снохе, по нашему мнению, это не близкие родственники. Тем не менее. Какая будет реакция со стороны пенсионного фонда предугадать невозможно. В Пенсионном фонде могут возникнуть вопросы относительно данной сделки, и как следствие - она может быть оспорена в судебном порядке. В данном случае законодатель устанавливает запрет исключительно в интересах несовершеннолетних, поскольку при купле-продаже между близкими родственниками ребенка лишают возможности в будущем на получение этого имущества в дар или в порядке наследования, например. По такого рода сделкам нередки обращения прокурора в судебном порядке об оспаривании сделок в интересах несовершеннолетних.
