Конституционный суд РФ рассмотрел п. 2 ст. 687 ГК РФ на предмет его соответствия положениям Конституции РФ. В частности, речь идет о соответствии рассматриваемой нормы в ее взаимосвязи с рядом общих положений гражданского законодательства Конституции РФ в той мере, в какой на основании этих норм в судебной практике решается вопрос о допустимости включения в краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения условия о праве наймодателя на одностороннее расторжение договора без обращения в суд. Уточним, что к краткосрочным договорам относятся договоры, заключенные на срок до одного года.

Так, условиями договора найма было предусмотрено, что его расторжение со стороны наймодателя допускается при условии уведомления нанимателя за три дня до даты, с которой договор будет считаться расторгнутым. Одновременно с этим основанием расторжения договора является просрочка оплаты за жилое помещение более чем на пять дней. С учетом данных обстоятельств наниматель был выселен из жилого помещения.

Не согласившись с данным фактом, наниматель обратился в суд.

При рассмотрении спора судами трех инстанций, а также ВС РФ, в удовлетворении требований нанимателя было отказано, расторжение договора было признано законным и обоснованным.

Основной довод нанимателя заключался в том, что условия договора о его расторжении не соответствуют положениям абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ. Данным абзацем предусмотрено, что краткосрочный договор найма по требованию наймодателя может быть расторгнут в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение более двух раз. Кроме того, расторжение договора осуществляется в судебном порядке.

Постановлением КС РФ от 02 июня 2022 г. № 23-П доводы нижестоящих судов были признаны обоснованными и соответствующими закону. Суды пришли к выводу, что абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ носит диспозитивный характер, а это означает, что в отношениях коммерческого найма стороны могут согласовывать основания и порядок расторжения договора, отличные от тех, которые установлены законом.

Одновременно с этим КС РФ указал, что краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя может быть расторгнут при возникновении обстоятельств, влекущих существенное нарушение его законных прав и интересов по вине нанимателя. К таким обстоятельствам можно отнести и нарушение сроков внесения платы по договору найма жилого помещения.

Кроме того, КС РФ отметил, что основания расторжения договора необходимо сформулировать конкретно и определенно. Формулировка, позволяющая истолковать условия договора неоднозначно, является недопустимой.

Помимо этого, в целях защиты прав и законных интересов обеих сторон правоотношения КС РФ подчеркнул, что при установлении права на одностороннее расторжение договора, а также при его реализации наймодатель обязан действовать добросовестно и разумно. В противном случае нанимателю предоставлено право оспорить такие условия в соответствии со ст. 10 ГК РФ или заявить об их ничтожности в силу ст. 169 ГК РФ. Вопрос о добросовестности действий наймодателя исследуется судом индивидуально в каждом конкретном случае с учетом особенностей рынка найма жилья в том или ином населенном пункте.

Стоит отметить, что рассматриваемые доводы КС РФ распространяются исключительно на те правоотношения, которые возникли на основании заключения краткосрочного договора найма жилого помещения. Судам необходимо устанавливать факт краткосрочности договора, так как распространены ситуации, когда договор найма, будучи формально краткосрочным, фактически таковым не является по причине продления сторонами соответствующих правоотношений путем заключения договора на новый срок, если в совокупности эти сроки превышают один год.