Верховный суд РФ представил «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», в котором, в частности, разъяснил применение норм об отсрочке и уменьшении арендной платы, предусмотренных ст. 19 Закона № 98-ФЗ.

Так, ВС РФ сообщает, что отсрочка считается предоставленной с даты введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Когда было заключено допсоглашение, значения не имеет. При этом стороны вправе установить и более ранний момент, с учетом запрета ухудшения положения арендатора.

Право на отсрочку уплаты арендной платы имеют организации и ИП – арендаторы недвижимого имущества (за исключением жилых помещений) по договорам аренды, заключенным до введения на территории региона режима повышенной готовности или ЧС, осуществляющие деятельность в отраслях, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом ВС РФ указывает, что для предоставления отсрочки не требуются какие-либо дополнительные условия, не предусмотренные законом. Например, не нужно подтверждать, что арендатор не может пользоваться имуществом по назначению.

Суд в зависимости от обстоятельств дела может отказать в защите принадлежащего арендатору права на отсрочку уплаты арендной платы полностью или частично, если арендодатель докажет, что арендатор ведет себя недобросовестно, в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает от ситуации, вызванной распространением коронавируса.

Отмечается, что положения ст. 19 Закона № 98-ФЗ применяются и к договорам аренды части недвижимой вещи.

В случае если арендатор не внес арендную плату в размере и в сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (это следует из п. 3 ст. 307 ГК РФ, которым предусмотрено общее правило о том, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы.

ВС РФ указал, что арендодатель обязан снизить размер арендной платы, если арендатор из-за РПГЧС не смог использовать недвижимость по назначению. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества.