Порядок определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), начальной цены единицы товара, работы, услуги при осуществлении закупок в сфере градостроительной деятельности (за исключением территориального планирования), утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 23 декабря 2019 г. № 841/пр, устанавливает общие правила определения государственными или муниципальными заказчиками начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), начальной цены единицы товара, работы, услуги в отношении:

1) подрядных работ:

- по инженерным изысканиям для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории Российской Федерации;

- по подготовке проектной документации объектов капитального строительства, расположенных на территории Российской Федерации;

- по строительству объектов капитального строительства или некапитальных строений и сооружений, расположенных на территории Российской Федерации;

- по реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории Российской Федерации;

- по капитальному ремонту объектов капитального строительства, расположенных на территории Российской Федерации;

- по сносу объектов капитального строительства, расположенных на территории Российской Федерации;

- по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Российской Федерации;

2) услуги по исполнению функций технического заказчика, в том числе по составлению проекта сметы контракта.

Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, квартира не может являться объектом капитального строительства, следовательно, к указанной закупке не применяются требования порядка, утвержденного приказом Минстроя России от 23.12.2019 № 841/пр. Данное мнение подтверждается и практикой, см. например, Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Сахалинской области от 20 апреля 2022 г. № 065/06/106-212/2022, в котором комиссией УФАС был сделан вывод, что квартиры, независимо от нахождения в составе многоквартирного дома, являются самостоятельными объектами гражданских прав и юридически не считаются ни технологически, ни функционально связанными с иными жилыми помещениями в доме, а также с соседними многоквартирными домами и жилыми помещениями в них.

Справедливости ради стоит отметить, что существует и иное мнение. Зачастую заказчики рассчитывают НМЦК на подобные закупки с применением норм приказа № 841/пр. Тем более, что с 15.10.2022 п. 4 Порядка, утвержденного приказом № 841/пр, дополнен следующей формулировкой: «По решению заказчика положения Порядка используются при определении и обосновании НМЦК, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), на текущий ремонт зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на территории Российской Федерации, проектно-сметным методом».

Хотя речь в данной норме идет о текущем ремонте, заказчики часто применяют аналогию и рассчитывают НМЦК на капитальный ремонт жилого помещения в соответствии с приказом № 841/пр.

В связи с этим мы рекомендуем, прежде чем приступать к подготовке документов по закупке, узнать позицию по данному вопросу регионального управления ФАС или представителей органа исполнительной власти региона в сфере закупок.