Согласно прямой норме п. 335 Инструкции № 157н в бухгалтерском учете бесхозяйное недвижимое имущество учитывается на основании первичного документа на забалансовом счете 02 «Материальные ценности на хранении» с момента обнаружения такого имущества до момента государственной регистрации права муниципальной собственности органом, осуществляющим полномочия собственника и уполномоченным управлять муниципальным имуществом. Бесхозяйное недвижимое имущество, принятое уполномоченным органом к учету в одностороннем порядке, учитывается на забалансовом счете 02 в условной оценке: один объект – один рубль.

По истечении года со дня постановки бесхозяйного недвижимого имущества на учет уполномоченный орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

После вступления в законную силу решения суда о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное имущество и осуществления государственной регистрации права на него (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») недвижимое имущество принимается к балансовому учету в составе имущества казны на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права (п. 36 Инструкции № 157н), по справедливой стоимости (п. 25 Инструкции № 157н).

Порядок определения справедливой стоимости прописан в СГС «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора». В данном СГС нет положений, которые бы предусматривали возможность использования кадастровой стоимости в качестве справедливой стоимости.

Однако профильная комиссия при определенных обстоятельствах могла прийти к такому решению и в исключительных случаях использовать в качестве справедливой стоимости кадастровую. При этом для продажи данного имущества требовалась оценка, следовательно, была возможность получить рыночную стоимость объектов.

Переоценка нефинансовых активов, составляющих казну публично-правового образования, осуществляется в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, принятыми на уровне такого публично-правового образования (п. 28 Инструкции № 157н, письмо Минфина России от 21.02.2012 № 02-06-10/559).

При этом объекты нефинансовых активов (кроме готовой продукции и товаров), предназначенные для отчуждения не в пользу организаций бюджетной сферы, отражаются в бухгалтерском учете по справедливой стоимости, определяемой методом рыночных цен (п. 28 Инструкции № 157н).

Для целей Инструкции № 157н объектами нефинансовых активов признаются в том числе активы, составляющие государственную (муниципальную) казну (п. 22 Инструкции № 157н). В связи с этим полагаем, что положения п. 28 Инструкции № 157н могут быть применены и в отношении объектов имущества казны.

Следовательно, так как в рассматриваемой ситуации имущество казны реализуется не организациям бюджетной сферы, его стоимость должна быть переоценена до справедливой.

Финансовый результат от оценки финансовых и нефинансовых активов и обязательств отражается по подстатье 176 «Доходы от оценки активов и обязательств» КОСГУ (п. 9.7.6 Порядка № 209н).

Отражение финансового результата от оценки имущества казны до справедливой стоимости отражается по дебету (кредиту) счета 0 401 10 176 «Доходы от оценки активов и обязательств» и кредиту (дебету) соответствующих счетов аналитического учета счета 0 108 50 000 «Нефинансовые активы, составляющие казну» (п. 38 Инструкции № 162н).

При переоценке объекта основных средств (в т. ч. объектов основных средств, отчуждаемых не в пользу организаций бюджетной сферы) сумма накопленной амортизации (при наличии), исчисленная на дату переоценки, может учитываться несколькими способами (п. 41 Стандарта «Основные средства»). По нашему мнению, поскольку результаты переоценки объекта до справедливой стоимости, как правило, предоставляет оценщик, учреждению целесообразно использовать вариант «б» п. 41 Стандарта «Основные средства», при котором накопленная амортизация, исчисленная на дату переоценки, вычитается из балансовой стоимости объекта основных средств, после чего остаточная стоимость пересчитывается до переоцененной стоимости актива.

Для учета расчетов по суммам доходов от операций с основными средствами предназначен одноименный счет 205 71 (п. 199 Инструкции № 157н). По общему правилу для отражения финансового результата от реализации основных средств используют подстатью 172 КОСГУ (п. 9.7.2 Порядка № 209н) в увязке со статьей 410 «Уменьшение стоимости основных средств» аналитической группы подвида доходов бюджетов (п. 69.3.1 Порядка № 82н).

Доходы от реализации земельных участков отражаются на счете 0 205 73 000 «Расчеты по доходам от операций с непроизведенными активами» (раздел 2 приложения 1 к Инструкции № 162н). Доходы от реализации непроизведенных активов подлежат отражению по статье 430 «Уменьшение стоимости непроизведенных активов» аналитической группы подвида доходов бюджета в увязке со статьей 430 «Уменьшение стоимости непроизведенных активов» КОСГУ (п. 12.2.3 Порядка № 82н, п. 12.3 Порядка № 209н).

Таким образом, в соответствии с положениями Инструкции № 162н операции по реализации имущества казны могут отражаться следующими записями:

1. Дебет 1 401 10 176 Кредит 1 108 51 410 (1 108 55 430) – отражено уменьшение стоимости зданий (земельного участка) имущества казны до его справедливой стоимости (рыночная оценка);

2. Дебет 1 401 10 172 Кредит 1 108 51 410 (1 108 55 430) – отражено выбытие здания (земельного участка) имущества казны в связи с реализацией;

3. Дебет 1 205 71 567 (1 205 73 567) Кредит 1 401 10 172 – отражено начисление доходов от реализации здания (земельного участка) имущества казны;

4. Дебет 1 210 02 430 Кредит 1 205 71 667 (1 205 73 667) – отражено поступление доходов от реализации зданий (земельного участка) имущества казны на лицевой счет администратора.