Сразу отметим, что ни Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ни федеральные стандарты оценки не содержат положений, в силу которых оценщику предписывалось бы устанавливать рыночную стоимость имущества (в том числе объектов незавершенного строительства) с выделением НДС или определять такую стоимость в двух вариантах (с учетом и без учета НДС) в зависимости от того, является ли собственник имущества плательщиком этого налога.

На основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по НДС.

Следовательно, при продаже земельного участка администрация муниципального образования не предъявляет покупателю НДС к уплате и у нее не возникает обязанности по выставлению счета-фактуры (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

При этом операции, не признаваемые объектом налогообложения, подлежат отражению в Разделе 7 Декларации по НДС (абз. 4 п. 3 Порядка заполнения Декларации).

Что касается имущества, то НДС с реализации на территории РФ муниципального имущества, составляющего муниципальную казну, исчисляется, удерживается из доходов и уплачивается в бюджет покупателем, который признается в этом случае налоговым агентом. Исключение сделано только для покупателей – физических лиц, не являющихся ИП.

Налоговая база при реализации имущества, составляющего имущество казны, определяется расчетным путем (п. 4 ст. 164 НК РФ) исходя из того, что стоимость реализуемого имущества включает НДС, если в договоре и(или) в отчете об оценке прямо не указано, что рыночная стоимость имущества определена без НДС (см. п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, постановления Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3139/12, ФАС Уральского округа от 30.04.2014 № Ф09-1870/14, Семнадцатого ААС от 26.12.2013 № 17АП-14744/13). В письме Минфина России от 26.07.2013 № 03-07-14/29784 указано, что при реализации имущества организациям и индивидуальным предпринимателям, в том числе признаваемым субъектами малого и среднего предпринимательства, а также физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, осуществляемой как в соответствии с Законом № 159-ФЗ, так и Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ, цена имущества исчисляется исходя из рыночной стоимости, то есть независимо от порядка налогообложения НДС, применяемого в отношении указанного имущества (см. дополнительно определение Верховного суда РФ от 06.04.2017 № 309-ЭС16-17994).

В ситуациях, когда в отчете об оценке или в договоре указано, что рыночная стоимость объекта была определена без НДС, налог должен рассчитываться сверх цены договора, так как гражданское законодательство не предусматривает уменьшение согласованной сторонами договорной цены имущества на сумму НДС (письма Минфина России от 19.04.2019 № 03-07-11/28261, ФНС России от 28.07.2017 № СД-4-3/14806@, постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 № Ф03-2087/17, ФАС Поволжского округа от 20.01.2014 № Ф06-1533/13).

Для целей налогообложения прибыли имеет значение, в каком качестве выступает орган власти при реализации имущества.

Если доходы получены от продажи имущества, закрепленного за органом власти (местного самоуправления) на праве оперативного управления для ведения этим органом его деятельности, то с 01 января 2019 года они не включаются в налоговую базу на основании пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Если же доходы получены от продажи (передачи) имущества казны, то есть имущества, в отношении которого орган власти осуществляет функции управления в соответствии с предметом ведения, такие доходы являются доходами казны и, следовательно, объекта обложения налогом на прибыль организаций не возникает (письма Минфина России от 02.12.2016 № 03-03-05/71652, от 27.08.2015 № 03-03-05/49365, от 03.11.2006 № 03-03-04/4/174). Не уплачивается налог на прибыль и при реализации высвобождаемого имущества в установленном законодательством порядке (письма Минфина России от 03.08.2015 № 03-03-05/44582, от 12.05.2014 № 03-03-06/4/22087, от 02.08.2012 № 02-03-09/3040).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации у муниципалитета не возникает обязанности налогоплательщика в части налога на прибыль. НДС исчисляется и уплачивается покупателем (налоговым агентом) в порядке, установленном ст. 161 НК РФ, только в отношении муниципального имущества. Продажа земельных участков НДС не облагается.