К сожалению, действующим законодательством недостаточно уделено внимания процессу консервации объектов.
Упоминание о необходимости консервации объектов встречается в ст. 752 ГК РФ и ч. 4, 9 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ. В большинстве случаев консервация предусмотрена в ходе строительства, реконструкции объекта, но не запрещается проведение мероприятий по консервации неэксплуатируемых зданий.
Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802 утверждены правила проведения консервации объекта капитального строительства, которые определяют основы порядка консервации ОКС в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более шести месяцев с перспективой его возобновления в будущем. В отсутствие иных нормативно-правовых актов полагаем, что на данные правила можно ориентироваться и в рассматриваемой ситуации.
В соответствии с п. 5 Правил в решении о консервации объекта должны быть определены:
а) перечень работ по консервации объекта;
б) лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);
в) сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта (далее – техническая документация), а также сроки проведения работ по его консервации;
г) размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию) объекта, и утвержденного застройщиком (заказчиком).
С учетом изложенного считаем, что некая техническая документация, в том числе результаты обследования здания, подтверждающие невозможность (нецелесообразность) эксплуатации здания, являются важной частью решения о консервации объекта, поскольку подтверждают правомерность и обоснованность такого решения.
В пункте 9 Правил определен примерный перечень работ, которые осуществляются при консервации ОКС. Так, при консервации обычно проводятся в том числе:
а) выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);
б) монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;
в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;
г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние;
д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);
е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.
Однако поскольку вопрос о консервации, в частности, неэксплуатируемых зданий, не находящихся в стадии строительства/реконструкции, не урегулирован, полагаем, что необходимость выполнения вышеназванных, а также иных работ подлежит определению собственником здания.
С точки зрения законодательства, а также судебной практики собственник здания должен принимать меры, направленные на пресечение несанкционированного допуска в здание третьих лиц, а также меры по предотвращению причинения вреда имуществу, жизни и здоровью третьих лиц (см. ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 17 августа 2023 г. по делу № 2а-991/2023, постановление АС Северо-Западного округа от 01 марта 2023 г. № Ф07-22371/22, решение Ивановского районного суда Ивановской области от 13 июня 2018 г. по делу № 2-825/2018, определение Кемеровского областного суда от 24 октября 2023 г. по делу № 33-9603/2023).
Для определения конкретных мер по консервации объекта следует обратиться к специалистам в сфере строительства, например в проектные организации и т. д., в том числе для проведения обследования здания и выявления видов и объема работ по консервации объекта (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Из сказанного следует, что консервация здания Дома культуры возможна, однако собственник здания должен принимать меры, направленные на пресечение несанкционированного допуска в здание третьих лиц, а также меры по предотвращению причинения вреда имуществу, жизни и здоровью третьих лиц. Если предпринять такие меры невозможно, то необходимо провести процедуру по сносу здания в рамках предусмотренных законодательством полномочий.
Обращаем внимание, что позиция, изложенная в ответе, является мнением отдельного эксперта и может не совпадать с мнением иных специалистов.
Нормативы потребления коммунальных услуг при консервации объекта законодательством не установлены. В каждом конкретном случае данный вопрос рассматривается индивидуально с учетом условий действующих договоров на водо-, теплоснабжение, водоотведение и обстоятельств ситуации.
Дополнительно сообщаем, что по смыслу п. 20, 25 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 644, норм постановления Правительства РФ от 04 сентября 2013 г. № 776 «Об утверждении Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод» учет ресурсов при водоснабжении, водоотведении может быть осуществлен на основании приборов учета таких ресурсов.
Положениями п. 9 ст. 11 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлена обязанность собственников зданий, строений, сооружений, собственников помещений в многоквартирных домах обеспечивать соответствие зданий, строений, сооружений, многоквартирных домов установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока их службы посредством организации их надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий.
