В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования (ст. 19 ЖК РФ).
Жилищный фонд коммерческого использования – это совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и(или) в пользование, за исключением жилых помещений, отнесенных к жилищному фонду социального использования и специализированного жилищного фонда (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).
Таким образом, будучи собственником жилого помещения, отнесенного к жилищному фонду коммерческого использования, администрация муниципального образования вправе распоряжаться этим помещением по своему усмотрению, в том числе и предоставлять его гражданам на условиях возмездного пользования (коммерческий наем), что в полной мере согласуется с положениями п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 ЖК РФ (апелляционное определение Няганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 28 июня 2019 г. по делу № 11-60/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 28 января 2019 г. по делу № 33-712/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 22 декабря 2017 г. по делу № 33-6777/2017, решение Нижнеилимского районного суда Иркутской области от 23 июля 2019 г. по делу № 2-816/2019).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4 постановления Пленума Верховного суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений), регулирует гражданское законодательство, а именно гл. 35 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма должен быть заключен в письменной форме, иначе он может быть признан недействительным (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок более года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Добросовестный наниматель (исправно вносящий оплату и выполняющий все другие условия найма) по истечении этого срока имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, который будет установлен сторонами.
В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
Таким образом, действующее законодательство не препятствует муниципальному собственнику предоставлять жилые помещения физическим лицам на условиях коммерческого найма.
