Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлены особенности порядка заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и(или) пользования, в отношении государственного и муниципального имущества. Такие договоры по общему правилу могут заключаться только по результатам торгов. Исчерпывающий перечень исключений из этого правила предусмотрен п.п. 1–16 ч. 1, ч.ч. 3.1, 3.2 и ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (см. также п. 1 разъяснений ФАС России от 05.06.2012). Порядок проведения торгов при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества на основании ч. 5 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ регламентирован Правилами, утвержденными приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67. Приложением № 2 к указанному приказу утвержден перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса. В частности, к имуществу, которое может передаваться в аренду по результатам конкурсов, отнесены объекты по производству, передаче и распределению тепловой энергии, объекты теплоснабжения. Объектами теплоснабжения являются источники тепловой энергии, тепловые сети или их совокупность (п. 5.1 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»). Таким образом, котельная как источник тепловой энергии может быть отнесена к объектам теплоснабжения.

В соответствии с п.п. 41 и 115 Правил к документации о торгах должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации о торгах. При этом документация о торгах должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается (пп. 16 п. 40, пп. 16 п. 114 Правил). Из этого следует, что после заключения договора по результатам торгов все условия, содержавшиеся в проекте договора, не могут быть изменены (см. также п.п. 13 и 14 разъяснений ФАС России от 01.11.2011, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2014 № Ф04-9582/14, ФАС Центрального округа от 12.07.2012 № Ф10-2146/12, ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2011 № Ф01-800/2011). Отсюда следует, что если включенный в договор аренды перечень оборудования, расположенного в котельных, рассматривать в качестве условия договора, то вносить в него изменения формально нельзя (в том числе при замене оборудования).

Вместе с тем, на наш взгляд, само по себе то обстоятельство, что в договоре перечислено оборудование, установленное в котельных, не означает, что его замена (как отдельных единиц, так и всего оборудования) приводит к изменению предмета договора аренды. В рассматриваемой ситуации, как следует из вопроса, объектами аренды, прежде всего, являются котельные как объекты недвижимости. Установленное в котельной оборудование (включая насосы) обеспечивает выполнение функций котельной как объекта теплоснабжения. Это означает, что в отсутствие соответствующего оборудования здание котельной утрачивает полезные функции, которые делают это здание объектом теплоснабжения. Если рассматривать указанное в договоре аренды котельной оборудование в качестве самостоятельного объекта аренды (то есть как предмет договора наравне с самим зданием котельной), то приходится признать, что при поломке оборудования, требующей его замены, стороны сталкиваются по существу с неразрешимой проблемой: договор аренды соответствующего оборудования в этом случае прекращается в связи с невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ, постановления ФАС Московского округа от 26.12.2011 № Ф05-13103/11, ФАС Уральского округа от 22.04.2008 № Ф09-2787/08-С5), а новый договор формально должен заключаться в порядке, установленном ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и Правилами. Мы полагаем, что правовых оснований для такого подхода не имеется.

Согласно п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. В силу п. 2 этой статьи замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. Правила о неделимой вещи применяются к единому недвижимому комплексу, под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ). Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).

Как показывает судебная практика, здание котельной и его оборудование, предназначенное для выполнения котельной своих функций, нередко признаются образующими неделимую вещь, раздел которой без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения в натуре невозможен (определение Верховного суда РФ от 06 февраля 2018 г. № 306-ЭС17-22668 по делу № А55-24957/2016, определение СК по экономическим спорам Верховного суда РФ от 15 июля 2015 г. № 305-ЭС15-2756, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.05.2014 по делу № А40-142838/2012, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 октября 2020 г. № Ф07-10390/20 по делу № А52-4196/2015). Можно обнаружить в судебной практике примеры признания указанного имущества сложной вещью (определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2020 г. по делу № 8Г-13751/2020[88-14662/2020]). Следовательно, замена оборудования котельной не приводит к изменению предмета договора. Такая замена, как нам представляется, свидетельствует об улучшениях арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Примеры подобного подхода можно обнаружить и в судебной практике (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2016 г. № 17АП-7480/15, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17 февраля 2017 г. № Ф09-11829/16, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2014 г. № 17АП-9230/14).

В заключение отметим, что гражданское законодательство не требует вносить изменения в договор аренды в связи с произведенными арендатором улучшениями арендованного имущества. Сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о необходимости внесения в договор аренды изменений. Правоприменительной практики, где бы оценивалась аналогичная ситуация, мы не обнаружили. По нашему мнению, стороны вправе подписать двусторонний документ, фиксирующий факт замены арендатором оборудования котельных. Однако по изложенным выше основаниям этот документ не может рассматриваться как свидетельство изменения условий договора аренды.