В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Такие улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Неотделимыми улучшениями признаются улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Учетной политикой может быть определен порядок отнесения улучшений арендованного имущества к отделимым и неотделимым.

После окончания срока действия договора аренды должна отражаться передача неотделимых улучшений арендодателю.

Как правило, неотделимые улучшения арендованного имущества возникают в результате капитальных вложений, осуществляемых в целях достройки, дооборудования, реконструкции, технического перевооружения, модернизации, частичной ликвидации (разукомплектации), реже – в результате ремонтных работ. Эти обстоятельства, в свою очередь, позволяют комиссии по поступлению и выбытию активов (далее – профильная комиссия) учреждения-арендодателя в определенных случаях изменить первоначальную (балансовую) стоимость объекта аренды, а также пересмотреть срок полезного использования указанного объекта основных средств. При этом профильной комиссии необходимо зафиксировать в актах, протоколах, иных документах факт того, что в результате проведенных арендатором работ в виде неотделимых улучшений повысились первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта (п. 27 Инструкции № 157н).

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений, обусловленных достройкой, дооборудованием, реконструкцией, техническим перевооружением, модернизацией, частичной ликвидацией (разукомплектацией), в отдельных ситуациях – капитальным ремонтом объекта аренды, может увеличивать его первоначальную (балансовую) стоимость. Далее арендодатель на стоимость неотделимых улучшений увеличивает первоначальную (балансовую) стоимость объекта аренды и продолжает начислять амортизацию в течение оставшегося срока его полезного использования. Если же в связи с осуществленными неотделимыми улучшениями арендодатель увеличит срок полезного использования имущества, то амортизацию следует начислять в течение срока полезного использования, определенного уже с учетом его увеличения.

Если переоборудование не обусловлено достройкой, дооборудованием, реконструкцией, техническим перевооружением, модернизацией, то изменение первоначальной стоимости не происходит.