Администрация сельского поселения является казенным учреждением (ст. 6 БК РФ).

Согласно пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не признается объектом обложения НДС. При этом исключений из данной нормы НК РФ в отношении услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за казенными учреждениями, не предусмотрено.

Таким образом, при сдаче казенным учреждением в аренду имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, нет объекта налогообложения НДС, т. е. ни казенное учреждение – арендодатель, ни арендатор в качестве налогового агента налог не исчисляют и не уплачивают (письма Минфина России от 03.05.2018 № 03-03-06/2/29772, от 11.07.2017 № 03-07-11/43774).

Объект налогообложения НДС может возникать в случае, если орган местного самоуправления – казенное учреждение в рамках своих функций и полномочий сдает в аренду имущество муниципальной казны, не закрепленное на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за учреждениями или унитарными предприятиями. В таком случае по общему правилу п. 3 ст. 161 НК РФ НДС исчисляет и уплачивает арендатор – налоговый агент (письмо ФНС России от 14.12.2017 № СД-4-3/25449@ «О порядке применения подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 и пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации»).

Пунктом 3 ст. 161 НК РФ установлено, что при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом НДС. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

По общему правилу, если цена договора включает сумму НДС, то последняя определяется расчетным методом по ставке 20/120 (п.п. 3, 4 ст. 164 НК РФ). В ситуациях, когда в отчете об оценке или договоре указано, что рыночная стоимость объекта определена без НДС, налог должен рассчитываться сверх цены договора, поскольку гражданское законодательство не предусматривает уменьшение согласованной сторонами договорной цены имущества на сумму НДС (см. постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2014 № Ф06-1533/13).

Что касается налога на прибыль, то доходы, получаемые органом местного самоуправления в рамках деятельности, осуществляемой от имени публично-правового образования с учетом компетенции органа местного самоуправления, не учитываются при налогообложении прибыли (п. 6 Обзора, доведенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98, письмо Минфина России от 27.08.2019 № 03-03-07/65508).

Если же речь идет о доходах от сдачи в аренду имущества, учитываемого в составе основных средств, то они облагаются налогом на прибыль в общеустановленном порядке.

К сведению: оценочная деятельность в отношении объектов оценки, принадлежащих в том числе физическим лицам, для целей совершения сделок с такими объектами регулируется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отметим, что Минэкономразвития России в своих разъяснениях неоднократно подчеркивало, что в целях предотвращения введения в заблуждение пользователей отчетов об оценке оценщику при определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке следует указывать информацию о наличии или отсутствии величины НДС в составе рыночной стоимости объекта оценки (письма Минэкономразвития России от 04.04.2011 № Д06-1862, от 01.10.2010 № Д05-3371, от 05.08.2010 № Д06-2584).

Однако, по нашему мнению, такой правовой подход не соответствует законодательству об оценочной деятельности. Согласно части второй ст. 3 Закона № 135-ФЗ для целей этого федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ни Закон № 135-ФЗ, ни федеральные стандарты оценки не содержат положений, в силу которых оценщику предписывалось бы устанавливать рыночную стоимость имущества (в том числе объектов незавершенного строительства) с выделением НДС или определять такую стоимость в двух вариантах (с учетом и без учета НДС) в зависимости от того, является ли собственник имущества налогоплательщиком этого налога.