Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ в общем случае доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

В силу абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб. (письмо Минфина России от 09.12.2020 № 03-04-05/107442).

Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ. Положения указанной статьи применяются в отношении доходов, полученных начиная с 01 января 2020 года.

В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 01 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода – кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Заметим, что до 01 января 2020 года аналогичные положения были закреплены в п. 5 ст. 217.1 НК РФ.

Иными словами, если в рассматриваемой ситуации доход от продажи объектов окажется меньше 70 % его кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 % кадастровой стоимости.

При этом из дословного прочтения положений п. 2 ст. 214.10 НК РФ следует, что для целей исчисления НДФЛ кадастровая стоимость объектов, проданных в 2020 году, определяется на 01 января года, в котором произошла государственная регистрация перехода права собственности на данные объекты покупателю, то есть на 01 января 2020 года.

Учитывая все вышеизложенное, расчет налоговых органов верный.