Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ указаны такие случаи:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
В Вашей ситуации действует общее правило, и Вы отчуждаете дом вместе с земельным участком.
Случаи бесплатного предоставления земельных участков из муниципальной собственности указаны в ст. 39.5 ЗК РФ. Эта статья не содержит положения, позволяющие бесплатно приобрести земельный участок при приватизации жилого дома. Следовательно, земельный участок должен быть выкуплен.
Однако есть и другая позиция.
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11). Таким образом, действия по отчуждению жилого дома и земельного участка под ним должны быть одновременны, оформлены одним договором.
В законодательстве нет четкого определения, взимается ли в таких случаях плата за земельный участок (выкуп) или земельный участок переходит в собственность бесплатно. В судебной практике сформирован подход, основанный на общих нормах ЗК РФ и Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Учитывая, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены (п. 7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ) и принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), можно сделать вывод об одновременной бесплатной приватизации жилого дома и земельного участка. Если судьба жилого дома – быть переданным бесплатно, то и судьба земельного участка должна быть таковой.
На наш взгляд, подход о бесплатном предоставлении земельного участка в большей степени соответствует смыслу Закона РФ от 04 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и не создает гражданам дополнительных препятствий для реализации своих прав.
