Под объектом индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС) понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2014 г. № 540, вид разрешенного использования земельного участка «2.1 Для индивидуального жилищного строительства» включает в себя:

- размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);

- выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;

- размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Пунктом 1 ст. 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки для ИЖС, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков осуществляется посредством проведения торгов в виде аукциона или без проведения торгов в случаях, установленных законодательством.

Предоставление земельных участков в собственность

Продажа

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Однако следует обратить внимание, что в силу п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для ИЖС в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ. Статья 39.18 ЗК РФ подразумевает особый порядок предоставления земельного участка, при котором в случае наличия заявлений иных граждан проводится аукцион.

В Республике Крым положения ст. 39.18 ЗК РФ в части особенностей предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для ИЖС вступают в силу с 01 января 2020 года (абз. 2 ч. 1 ст. 18 Закона Республики Крым от 15 января 2015 г. № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (далее – Закон № 66-ЗРК/2015)).

Таким образом, в Республике Крым аукцион по ст. 39.18 ЗК РФ не проводится, и указанные земельные участки могут быть проданы только без проведения торгов.

Бесплатно

Случаи предоставления земельного участка для ИЖС в собственность бесплатно указаны в пп.пп. 4–7 ЗК РФ:

- по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину в безвозмездное пользование земельного участка для ИЖС в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

- по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование для ИЖС в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта Российской Федерации;

- гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

- иным отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Законом субъекта, регулирующим указанные отношения в Республике Крым, выступает Закон № 66-ЗРК/2015. Он содержит положения о льготных категориях граждан, имеющих право на приобретение земельных участков в собственность бесплатно.

Предоставление земельных участков в аренду

Так же, как и при продаже, по общему правилу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на аукционе, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельных участков для ИЖС в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

Учитывая, что ст. 39.18 ЗК РФ в Республике Крым не применяется, аукцион в соответствии с ней не проводится.

Дополнительно к вышеуказанной норме Закон № 66-ЗРК/2015 дает право льготной категории граждан, установленной ст. 4 этого закона, заключить договор аренды без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка для ИЖС, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков в безвозмездное пользование

В соответствии с пп.пп. 6 и 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ земельные участки для ИЖС, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:

- гражданину для индивидуального жилищного строительства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

- для индивидуального жилищного строительства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет.

Часть 1 ст. 7 Закона № 66-ЗРК/2015 устанавливает возможность предоставления земельных участков в безвозмездное пользование на срок не более шести лет для индивидуального жилищного строительства гражданам, которые работают по основному месту работы в сельских поселениях муниципальных районов Республики Крым в сферах образования, здравоохранения, культуры, сельского хозяйства, социальной сфере по специальностям, перечень которых утвержден постановлением Совета министров Республики Крым от 11 марта 2015 г. № 110.