1. Для начала необходимо пройти процедуру предварительного согласования предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:

1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке), выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем, договор об условиях деятельности в свободной экономической зоне, свидетельство о включении в единый реестр участников свободной экономической зоны;

2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

3) проектная документация лесных участков в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления лесного участка;

4) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя;

5) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

6) подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование указанной организации для ведения огородничества или садоводства.

Далее заинтересованное лицо обеспечивает выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (подпункт 4 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ). После осуществления государственного кадастрового учета, заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка (подпункт 6 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ). К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4–6 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия (пункт 3 статьи 39.14 ЗК РФ).

2. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для реализации участником свободной экономической зоны договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, предоставляются участнику свободной экономической зоны в аренду без торгов на срок, необходимый для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, если меньший срок не заявлен участником свободной экономической зоны (часть 11 статьи 17 Федерального закона от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее — Закон № 377-ФЗ)).

3. Размещение объектов, необходимых для реализации участниками свободной экономической зоны инвестиционных проектов, может быть предусмотрено документацией по планировке территории или решением о предварительном согласовании мест размещения таких объектов в случае, если их размещение предусмотрено принятым до дня вступления в силу Закона № 377-ФЗ в соответствии с земельным законодательством решением о предварительном согласовании мест размещения таких объектов (часть 3 статьи 17 Закона № 377-ФЗ). В случае, если размещение объекта, необходимого для реализации участником свободной экономической зоны инвестиционного проекта, предусмотрено принятым до дня вступления в силу Закона № 377-ФЗ в соответствии с земельным законодательством решением о предварительном согласовании места его размещения, подготовка и утверждение документации по планировке территории для размещения такого объекта не осуществляются (часть 4 статьи 17 Закона № 377-ФЗ). Согласно части 5 статьи 17 Закона № 377-ФЗ документация по планировке территории для размещения объектов, необходимых для реализации участниками свободной экономической зоны инвестиционных проектов, утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Республики Крым и высшим исполнительным органом государственной власти города федерального значения Севастополя по согласованию с уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Подготовка документации по планировке территории для размещения объектов, необходимых для реализации участниками свободной экономической зоны инвестиционных проектов, осуществляется участниками свободной экономической зоны за счет своих средств (часть 1 статьи 17 Закона № 377-ФЗ).

Следовательно, предоставление участков будет осуществляться в соответствии с документацией по планировке территории (кроме исключения в части 4 статьи 17 Закона № 377-ФЗ) по заявлениям участников свободной экономической зоны. То есть по смыслу закона на этих участках должны реализоваться инвестиционные проекты, а не что-то иное.

4. Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). В силу части 7 статьи 17 Закона № 377-ФЗ они не устанавливаются для земельных участков, предназначенных для размещения объектов, необходимых для реализации участниками свободной экономической зоны инвестиционных проектов.

5. Согласование законом не установлено. Муниципальное образование в пределах своих полномочий и в соответствии с документацией по планировке территории для размещения объектов, необходимых для реализации участниками свободной экономической зоны инвестиционных проектов, предоставляет этим участникам в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне. Представляется правильным, что регламент о предоставлении в аренду земельных участков без торгов должен быть доработан с учетом указанных целей.