Земельный кодекс РФ содержит положения о разделе и образовании земельных участков (статьи 11.2–11.4). Раздел — это один из способов образования земельных участков. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.
Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым земельным участкам:
1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
В Республике Крым земельные участки могут образовываться на основании утвержденной схемы расположения земельных участков без ограничений, предусмотренных федеральными законами, до 1 января 2019 года (часть 3 статьи 18 Закона Республики Крым от 15 января 2015 г. № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (далее — Закон № 66-ЗРК/2015). Однако, как представляется, под «ограничениями» понимаются случаи, когда образование происходит не на основании схемы. То есть положения статьи 11.9 ЗК РФ применяются в любом случае. Постановлением Совета министров Республики Крым от 16 февраля 2015 г. № 44 утвержден порядок подготовки схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
В соответствии со статьей 9 Закона № 66-ЗРК/2015 предельные размеры земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами, а также в порядке, предусмотренном законодательством Республики Крым. Образование земельных участков из земельных участков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, больше предельного размера допускается, если это не противоречит градостроительной документации, не препятствует размещению объектов государственного или местного значения, не нарушает требований к границам улично-дорожной сети, а площади, превышающей предельный максимальный размер, недостаточно для образования другого земельного участка.
Полагаем, что градостроительные регламенты у Вас не приняты. Поэтому размеры участков будут устанавливаться исходя из непротиворечия градостроительной документации и требованиям законодательства.
Основываясь на всем сказанном, в рассматриваемой ситуации есть возможность для раздела земельного участка. Раздел необходимо начать с утверждения схемы расположения земельного участка. После этого нужно обеспечить проведение кадастровых работ в целях образования земельного участка с постановкой на кадастровый учет нового земельного участка и внесением изменений в кадастр. Одновременно с государственным кадастровым учетом осуществляется регистрация права собственности сельского поселения (часть 3 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
