В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды.

По смыслу приведенных положений закона, в случае, если у лица, использующего земельный участок, отсутствует право собственности на данный земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования либо право пожизненного наследуемого владения, то, вне зависимости от заключения с ним договора аренды, формой платы за пользование земельным участком является арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, собственник здания обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком с момента государственной регистрации права собственности на здание.

Собственник земельного участка вправе требовать от собственника здания заключения договора аренды и погашения задолженности по арендной плате. Однако срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Поэтому, если дело дойдет до суда, то возможна ситуация, что администрация сможет взыскать неосновательное обогащение только в пределах трех лет до момента обращения в суд (п. 1 ст. 204, ст. 1102, 1105, 1107 ГК РФ).

Неосновательное обогащение за период до возникновения права собственности на здание у нового собственника взыскивается с предыдущего собственника здания. При этом необходимо будет доказать, что он действительно являлся собственником здания и фактически пользовался земельным участком, несмотря на отсутствие записи о государственной регистрации права собственности на здание.