При предоставлении на территории РФ органами местного самоуправления в аренду муниципального имущества налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога (п. 3 ст. 161 НК РФ).

При исчислении суммы НДС налоговыми агентами в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ составляются счета-фактуры в порядке, установленном п. 5, 6 ст. 169 НК РФ (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Налогоплательщики НДС (в том числе являющиеся налоговыми агентами) также обязаны вести книги покупок и книги продаж (п. 3 ст. 169 НК РФ). Формы и правила ведения книги покупок и книги продаж утверждены постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.

Налоговые агенты, указанные в п. 3 ст. 161 НК РФ, регистрируют в книге продаж счета-фактуры, составленные при исчислении налога (при осуществлении оплаты или частичной оплаты, в том числе с применением безденежных форм расчетов, в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг или при приобретении товаров, работ, услуг) (п. 3, 15 Правил ведения книги продаж, см. также письмо ФНС России от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5402@). Регистрация счетов-фактур в книге продаж производится в хронологическом порядке в том налоговом периоде, в котором возникает налоговое обязательство (п. 2 Правил ведения книги продаж).

Что касается книги покупок, то налоговые агенты, указанные в п. 3 ст. 161 НК РФ, регистрируют в ней счета-фактуры, составленные и зарегистрированные в книге продаж, в целях определения суммы НДС, предъявляемой к вычету в порядке, установленном п. 3 ст. 171 НК РФ (п. 23 Правил ведения книги покупок).

Пункт 3 ст. 171 НК РФ говорит о том, что суммы НДС, исчисленные налоговыми агентами в соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ, подлежат вычетам. Заметим, что применение налоговых вычетов является правом (п. 1 ст. 171 НК РФ). Для реализации права на применение указанных налоговых вычетов необходимо соблюдение следующих условий (п. 1 ст. 172, п. 3 ст. 171 НК РФ):

- налоговый агент состоит на учете в налоговых органах и исполняет обязанности налогоплательщика НДС;

- арендованное имущество используется для целей, указанных в п. 2 ст. 171 НК РФ;

- услуги приняты к учету при наличии соответствующей первичной документации.

Ждать уплаты исчисленных налоговым агентом сумм НДС в бюджет для применения вычета не требуется.