В силу статьи 2 Закона Республики Крым от 19 января 2015 г. № 71-ЗРК/2015 «О закреплении за сельскими поселениями Республики Крым вопросов местного значения» за сельскими поселениями Республики Крым закрепляются вопросы местного значения, предусмотренные пунктами 4–6, 7.1, 7.2, 8, 11, 13, 13.1, 15, 18, 19 (в части использования, охраны, защиты, воспроизводства городских лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов), 22, 24, 26, 32, 33.1, 33.2, 34, 38 части 1 статьи 14 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Таким образом, за сельскими поселениями в Республике Крым закрепляется обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение).

Согласно пункту 2 Положения его действие распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Разделом IV Положения определен порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В соответствии с пунктом 42 Положения комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решение в порядке, предусмотренном пунктом 47 указанного Положения.

Граждане, проживающие в жилых помещениях рассматриваемого многоквартирного дома, фактически являются нанимателями и пользователями жилых помещений в этом доме по договорам социального найма. Несмотря на то, что формально эти договоры не заключены, судебная практика свидетельствует о признании за жильцами таких домов прав пользования, определенных Жилищным кодексом РФ для стороны нанимателя и пользователя жилого помещения по договорам социального найма.

Как стало известно при проведении устной консультации (19.04.2017), право собственности на помещения в рассматриваемом многоквартирном доме в настоящий момент не зарегистрировано. В связи с этим возник вопрос по пункту 45 Положения, согласно которому заявитель, в числе прочего, обязан представить заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома.

Как известно, рассматриваемый МКД находился на балансе администрации Вашего муниципального образования. Поскольку право собственности не зарегистрировано ни за одним из проживающих в МКД граждан, и они не предпринимают никаких действий для такой регистрации, право собственности должно быть признано и зарегистрировано за муниципальным образованием.

Такая регистрация возможна в порядке, установленном частью 7 статьи 8 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым»:

«До 1 января 2019 года основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности муниципальных образований в Республике Крым на объекты недвижимости муниципальных образований, не находящиеся в государственной собственности, собственности граждан, собственности юридических лиц, расположенные в границах соответствующего муниципального образования, на земельном участке, относящемся к собственности такого муниципального образования, могут являться заявление и технический план, подготовленный на основании декларации о таком объекте недвижимости, установленной приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 года № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». При этом в реквизите «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» декларации указываются реквизиты акта (документа), подтверждающего отнесение указанного в настоящей части земельного участка к собственности соответствующего муниципального образования, а в случае если объектом недвижимого имущества является помещение, — выписка из реестра муниципального имущества, выданная на основании пункта 2 части 1 статьи 2 настоящего Закона.

Осуществление государственной регистрации права собственности муниципального образования в Республике Крым на здание общежития в порядке, установленном настоящей частью, не допускается в случае, если хотя бы одно помещение в соответствующем здании принадлежит на праве собственности иным лицам.

Особенности, установленные настоящей частью, применяются при осуществлении государственной регистрации прав на объекты недвижимости, созданные до дня вступления в силу Федерального конституционного закона, и не ограничивают заявителя в возможности государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости в соответствии с требованиями Закона о регистрации».

Если же муниципальное образование не будет предпринимать каких-либо действий для регистрации права собственности, и собственник не будет определен, тогда у муниципального образования, в силу пункта 3 статьи 225 Гражданского кодекса РФ возникнет обязанность зарегистрировать помещения в рассматриваемом МКД как бесхозяйное имущество. В дальнейшем в порядке, установленном главой 33 Гражданского процессуального кодекса РФ, осуществляется признание права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.

Кроме того, жильцы МКД могут обратиться в суд о признании их нанимателями и пользователями жилых помещений по договорам социального найма. В случае такого признания, наймодатель (администрация Вашего сельского поселения в данном случае), в силу части 2 статьи 66 ЖК РФ будет обязан (в числе прочего) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Таким образом, в сложившейся ситуации уполномоченным органам местного самоуправления Вашего муниципального образования следует заключить договор со специализированной организацией на обследование рассматриваемого МКД и по результатам работы межведомственной комиссии определить пригодность/непригодность жилых помещений для проживания.