При реализации физическому лицу нежилого помещения обязанности по исчислению и уплате НДС возлагаются непосредственно на администрацию. Исходя из абзаца второго п. 3 ст. 161 НК РФ, физическое лицо, не являющееся ИП, налоговым агентом не признается. При этом сама операция по реализации на территории РФ нежилых помещений образует объект обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Следует учитывать, что налоговая база при реализации имущества, составляющего имущество казны, определяется расчетным путем (п. 4 ст. 164 НК РФ) исходя из того, что стоимость реализуемого имущества включает НДС, если в договоре и(или) в отчете об оценке прямо не указано, что рыночная стоимость имущества определена без НДС (см. п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, письмо Минфина России от 19.10.2009 № 03-07-15/147, доведенное до территориальных налоговых органов письмом ФНС России от 12.05.2010 № ШС-37-3/1426@, письмо ФНС России от 20.10.2020 № СД-4-3/17227@, постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 17383/13). В ситуациях, когда в отчете об оценке или в договоре указано, что рыночная стоимость объекта была определена без НДС, налог должен рассчитываться сверх цены договора, так как гражданское законодательство не предусматривает уменьшение согласованной сторонами договорной цены имущества на сумму НДС (письма Минфина России от 19.04.2019 № 03-07-11/28261, ФНС России от 28.07.2017 № СД-4-3/14806@, постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 № Ф03-2087/17, ФАС Поволжского округа от 20.01.2014 № Ф06-1533/13).

Ранее вопрос уплаты НДС при реализации имущества казны физическим лицам, не имеющим статуса ИП, рассматривался Президиумом ВАС РФ. В постановлении от 17.04.2012 № 16055/11 суд пришел к выводу, что в случае реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну муниципального образования, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, обязанность по перечислению суммы НДС в федеральный бюджет следует возложить на лицо, реализующее упомянутое имущество, применительно к правилам п. 5 ст. 173 НК РФ.

Таким образом, при реализации физическому лицу нежилого помещения на администрацию возлагаются обязанности по исчислению и уплате НДС в общеустановленном порядке.

Налог исчисляется с применением налоговой ставки 20 % на момент определения налоговой базы, которая определяется на раннюю из дат (п. 3 ст. 164, п. 1 ст. 166, п. 1, 16 ст. 167 НК РФ):

- день отгрузки товаров. При этом датой отгрузки недвижимости признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества;

- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

Согласно абзацу первому п. 4 ст. 174 НК РФ уплата НДС лицами, указанными в п. 5 ст. 173 НК РФ, производится по итогам каждого налогового периода исходя из соответствующей реализации товаров (работ, услуг) за истекший налоговый период не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, если следовать позиции Президиума ВАС, НДС уплачивается единовременно.

Вместе с тем в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) НДС орган местного самоуправления может оспорить привлечение к налоговой ответственности за неуплату налога в виде пеней и штрафа, так как в силу своего правового статуса не является ни налогоплательщиком, ни налоговым агентом (постановление АС Уральского округа от 23.01.2017 № Ф09-11929/16).

Этот вывод суда подтвержден в письме ФНС России от 02.08.2022 № СД-4-3/10019, в котором указано, что орган исполнительной власти не является ни налогоплательщиком, ни налоговым агентом, поэтому пени за несвоевременную уплату НДС при реализации имущества казны физлицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, не начисляются.

Порядок уплаты НДС при реализации муниципального имущества физическому лицу, не имеющему статуса ИП, приведен в письме Минфина России от 28.10.2015 № 03-07-14/61825: доход от реализации имущества и сумма НДС зачисляются на лицевой счет по средствам во временном распоряжении для последующего перечисления в соответствующий бюджет. Перечисление уполномоченным органом власти (местного самоуправления) суммы НДС в качестве единого налогового платежа за счет средств во временном распоряжении, поступивших от покупателя имущества – физического лица, не являющегося ИП, следует отражать в бюджетном учете по дебету счета 1 303 14 831 «Уменьшение кредиторской задолженности по единому налоговому платежу» и кредиту счета 1 205 71 667 «Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от операций с основными средствами».

К сведению: Оценочная деятельность в отношении объектов оценки, принадлежащих в том числе физическим лицам, для целей совершения сделок с такими объектами регулируется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отметим, что Минэкономразвития России в своих разъяснениях неоднократно подчеркивало, что в целях предотвращения введения в заблуждение пользователей отчетов об оценке оценщику при определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке следует указывать информацию о наличии или отсутствии величины НДС в составе рыночной стоимости объекта оценки (письма Минэкономразвития России от 04.04.2011 № Д06-1862, от 01.10.2010 № Д05-3371, от 05.08.2010 № Д06-2584).

Однако, по нашему мнению, такой правовой подход не соответствует законодательству об оценочной деятельности. Согласно части второй ст. 3 Закона № 135-ФЗ для целей этого федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Ни Закон № 135-ФЗ, ни федеральные стандарты оценки не содержат положений, в силу которых оценщику предписывалось бы устанавливать рыночную стоимость имущества (в том числе объектов незавершенного строительства) с выделением НДС или определять такую стоимость в двух вариантах (с учетом и без учета НДС) в зависимости от того, является ли собственник имущества налогоплательщиком этого налога.