Данный вопрос неоднократно вызывал множество споров, в том числе и судебных.

Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области в мае 2022 года рассмотрено несколько дел, в рамках которых некоторые заказчики посчитали, что школьную спортивную площадку можно отнести к объектам капитального строительства. Вместе с тем, ведомство указало им на ошибочное понимание норм градостроительного законодательства. Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Если рассмотреть вопрос регистрации права собственности на объект недвижимости, то Пленум Верховного суда РФ в п. 38 постановления от 23.07.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что закон устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи. В ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ указано, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Рассматривая перечисленные нормы закона в совокупности, можно прийти к выводу, что объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим позициям:

- наличие тесной связи с землей;

- наличие полезных свойств, которые могут быть использованы в предпринимательской или иной экономической деятельности независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, объектов недвижимого имущества (самостоятельное функциональное назначение объектов);

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Таким образом, если объекты (сооружения) прочно связаны с землей, однако не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, они не являются отдельными объектами гражданского оборота, а выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям. Эта категория объектов не может быть признана недвижимым имуществом. В данном случае не будут учитываться физические характеристики и наличие отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь с соответствующим земельным участком. С учетом того, что школьную спортивную площадку невозможно переместить без несоразмерного ущерба ее назначению и у нее нет прочной связи с землей, она не может быть отнесена к объектам недвижимости.

В этой связи Управление Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области обращает внимание государственных и муниципальных заказчиков на необходимость надлежащего установления требований к участникам закупки.

Если обратиться к судебной практике, то позиция судов в полной мере совпадает с разъяснениями Управления Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области:

- постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.11.2020 по делу № А60-46018/2019 (впоследствии в Определении Верховного суда РФ от 10.03.2021 по делу № А60-46018/2019);

- постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2019 по делу № А32-42855/2018.