Вопрос: Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации жилых помещений не подлежат налогообложению НДС. При этом операции по сдаче в аренду жилых помещений застройщиками не входят в перечень случаев освобождения от НДС.
Просим разъяснить вопрос налогообложения НДС операций по реализации жилых помещений на основании договора, предусмотренного статьей 624 Гражданского кодекса РФ (аренда с правом выкупа), если арендные платежи по такому договору одновременно являются частями выкупной цены жилого помещения.
Ответ: В связи с обращением по вопросу применения освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) в ситуации и при условиях, изложенных в обращении, Департамент налоговой политики сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. № 194н, обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций в Минфине России не рассматриваются и консультационные услуги не оказываются.
Одновременно сообщаем, что в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а доходы, полученные арендатором в результате использования такого имущества, являются его собственностью.
Согласно статье 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
На основании статьи 671 ГК РФ предоставление собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем осуществляется на основе договора найма жилого помещения. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передаче имущественных прав.
При этом перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС, установлен статьей 149 НК РФ.
Так, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
Также согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождается от налогообложения) НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.
Таким образом, если договором аренды жилого помещения, заключенным в соответствии с положениями ГК РФ, предусмотрено, что арендованное жилое помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то суммы платы, получаемые арендодателем по такому договору, в налоговую базу по НДС не включаются.
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. № 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель Директора Департамента Н.А. Кузьмина
