Как следует из положений ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление многоквартирным домом, а также перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту указываются в договоре управления домом, который заключается при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Перечень такого имущества приведен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. В частности, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), а также ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и(или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) (пп. «в» и «г» п. 2 Правил).

Таким образом, балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. Как разъяснила Апелляционная коллегия Верховного суда РФ в определении от 17 января 2012 г. № КАС11-78, с учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. В этой связи см. также апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 14 ноября 2017 г. по делу № 33-3431/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 марта 2017 г. по делу № 33-5284/2017.

Что касается ограждения и остекления балкона, представляется, что однозначно отнести их к общему имуществу в многоквартирном доме или имуществу собственника помещения невозможно, учитывая разнообразие конструкций. Так, по общему правилу, ограждение балконного пространства относится к имуществу собственника помещения, поскольку является ограждающей ненесущей конструкцией многоквартирного дома, обслуживающей одно помещение (см., к примеру, решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 26 ноября 2018 г. по делу № 2-3173/2018, решение Щелковского городского суда Московской области от 21 августа 2018 г. по делу № 2-3555/2018). Тем не менее возможны случаи, когда ограждение всех балконов в доме представляет собой единую несущую конструкцию (по сути, стену здания) – тогда на основании пп. «в» п. 2 Правил оно относится к общему имуществу собственников. Также ограждение может быть признано ненесущей конструкцией многоквартирного дома, обслуживающей более одного жилого и(или) нежилого помещения. К примеру, в решении Ленинградского районного суда г. Калининграда Калининградской области от 30 мая 2018 г. по делу № 2-787/2018 суд учел, что многоквартирный дом сдавался в эксплуатацию застройщиком с остекленными балконами, остекление выполнено в едином стиле с целью поддержания единообразия внешнего облика (фасада) здания; в таком виде дом был принят управляющей организацией. На этом основании суд пришел к выводу о том, что ограждение балконов, в том числе их остекление, относящееся к ограждающей ненесущей конструкции и составляющее часть фасада дома, является частью общего имущества дома.

В соответствии с п. 18, 21 Правил, к которым отсылает ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, как текущий ремонт, так и капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений.

В том случае если речь идет о конструктивных элементах балкона, входящих в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, например, ограждающих несущих или ненесущих конструкциях многоквартирного дома или балконных плитах, то ответственность за ремонт балкона в таком случае несет управляющая организация (п. 3 ч. 1 ст. 36, ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, пп. «в» п. 2, п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, п. 4.2.4.1–4.2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170), решение Ленинского районного суда г. Костромы Костромской области от 06 июня 2022 г. по делу № 2-1614/2022, решение Сосновского районного суда Челябинской области от 01 февраля 2021 г. по делу № 2-157/2021). В случае же, если речь идет об элементах балкона, которые к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома не относятся (например, о перилах балкона), ремонт балкона в таких ситуациях собственник должен произвести самостоятельно (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ, решение Советского районного суда г. Томска Томской области от 22 апреля 2022 г. по делу № 2-1210/2022).