В соответствии с Федеральным законом от 14 июля 2022 г. № 332-ФЗ определены специальные правила исполнения договоров аренды (субаренды) зданий (сооружений, помещений, земельных участков), арендаторами по которым являются организации торговли или общественного питания, находящиеся под контролем иностранных лиц, связанных с недружественными государствами, когда размер арендной платы зависит от результатов хозяйственной деятельности арендатора и существенно снизился в связи с приостановлением или прекращением использования арендуемого имущества.

Существенное снижение размера арендной платы предполагает его уменьшение более чем на 50 % по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Если в соответствующем периоде арендные платежи не вносились, то размер арендной платы сопоставляется со среднемесячным размером арендной платы за 2021 год. Если объекты были переданы в аренду в 2022 году, то размер арендной платы сопоставляется со среднемесячным размером арендной платы, рассчитанной за период до приостановления или прекращения их использования.

Рассматриваемым нормативно-правовым актом предусматривается, что арендодатель вправе предъявить арендатору требование о внесении арендной платы за период приостановления (прекращения) использования арендуемого имущества (но не ранее чем с 14 июля) в среднемесячном размере, определенном по результатам 2021 года, или в среднемесячном размере арендной платы, исчисленном за период с января по 24 февраля (в случае, если использование имущества началось только в 2022 году).

Вместе с тем арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, если арендатор не выполнил требование о возобновлении использования имущества или о внесении арендной платы в среднемесячном размере. Меры ответственности в виде предусмотренных законом или договором неустоек (штрафов, пеней) к арендодателю в данном случае не применяются. Отказ от исполнения договора аренды может быть предъявлен не ранее чем 13 сентября 2022 года. Если в отношении арендатора прекращен контроль со стороны иностранного лица, то арендодатель утрачивает право на односторонний отказ от исполнения обязательств.

Рассмотренные выше положения будут действовать до 31 декабря 2022 года.

Кроме того, договор аренды, заключенный до 24 февраля 2022 года, не подлежит изменению или расторжению по инициативе арендодателя, если арендатор, в отношении которого после указанной даты прекратился контроль со стороны иностранного лица, изменил свое фирменное наименование, коммерческое обозначение либо товарный знак (знак обслуживания), а также если в отношении арендатора после указанной даты прекращен контроль со стороны иностранного лица и установлен контроль российского юридического лица (лиц) или гражданина (граждан) либо иностранного юридического лица (лиц), подконтрольного российскому юридическому лицу (лицам) или гражданину (гражданам).

Данные положения будут действовать до 31 декабря 2023 года.