Как следует из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся; по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (абз. 1–2 п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Отметим, что буквальное толкование положений п. 3 ст. 225 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обращение с заявлением о принятии бесхозяйного недвижимого имущества на соответствующий учет является обязанностью органа местного самоуправления, поскольку данная правовая норма содержит императивное указание на необходимость соответствующего обращения (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 09 января 2019 г. по делу № 33-195/2019).
Отметим, что орган местного самоуправления является единственным органом, обладающим правом подачи заявления о постановке недвижимого имущества на учет в качестве бесхозяйного (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу № 33-6280/2019, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июля 2018 г. № Ф06-34752/18 по делу № А57-7129/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 29 января 2019 г. по делу № 33-472/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики – Чувашии от 17 октября 2018 г. по делу № 33-4771/2018).
Порядок принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 10 декабря 2015 г. № 931 (далее – Порядок). В соответствии с п. 4 Порядка принятие на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества осуществляется в следующем порядке:
- прием в порядке межведомственного информационного взаимодействия заявления о постановке на учет и документов, предусмотренных п. 6 данного Порядка;
- проверка документов на соответствие требованиям, предъявляемым законом к документам, поступающим в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
- внесение записей в Единый государственный реестр недвижимости о принятии на учет бесхозяйных объектов недвижимого имущества.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании заявления о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей (далее – заявление) (приложение № 1 к настоящему Порядку):
- органа местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов, а на межселенных территориях – органа местного самоуправления муниципальных районов в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих муниципальных образований;
- исполнительного органа государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в отношении недвижимых вещей, находящихся на территориях этих городов.
В заявлении указываются: вид объекта недвижимости, его кадастровый номер, адрес (при наличии), сведения о заявителе, а также сведения о собственнике в случае, если принятие объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного осуществляется в связи с отказом лица (лиц) от права собственности на объект недвижимости. Обязательным приложением к заявлению являются документы, предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации (п. 6 Порядка).
В этой связи отметим, что, согласно п. 3 Порядка, в случае если сведения об объекте недвижимого имущества отсутствуют в ЕГРН, принятие на учет такого объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного осуществляется одновременно с его постановкой на государственный кадастровый учет в порядке, установленном Законом.
Согласно ч. 1 ст. 14 и ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и(или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, к которому прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и(или) содержащихся в таких документах сведений, документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В силу п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав являются в том числе технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении).
Таким образом, поскольку по смыслу приведенных положений действующего законодательства ведение ЕГРН не предполагает наличие в нем сведений о неучтенных объектах недвижимости, постановка на учет бесхозяйного недвижимого имущества, сведения о котором не внесены в ГКН, не может быть осуществлена отдельно от его кадастрового учета (см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 декабря 2017 г. № Ф07-14730/17 по делу № А26-2876/2017).
В этой связи в случае, если объект не поставлен на государственный кадастровый учет, к заявлению о постановке на учет бесхозяйного недвижимого имущества следует прикладывать заявление о его кадастровом учете, а также документы, являющиеся основанием для такого учета, в том числе технический план, включающий в себя декларацию, составленную органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации в отношении бесхозяйного объекта недвижимости) (ч. 11 ст. 24 Закона № 218-ФЗ). В этой связи смотрите:
- приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 марта 2022 г. № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений»;
- приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04 марта 2022 г. № П/0072 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»;
- приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».
Решение о принятии на учет объекта недвижимого имущества принимается не позднее 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав.
Принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется путем внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным в соответствии с ч. 7 ст. 7 Закона № 218-ФЗ.
Наличие в Едином государственном реестре недвижимости записей об ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимого имущества (за исключением записей об аресте и иных запрещениях совершать определенные действия с недвижимым имуществом, о запрещении органу регистрации прав осуществлять учетные и(или) регистрационные действия с объектом недвижимости, о залоге, избранном в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации) не является препятствием для принятия на учет объекта недвижимого имущества, при условии, что информация о таких ограничениях (обременениях) прав известна заявителю (п.п. 8, 9 Порядка).
Отказ в постановке на учет бесхозяйного недвижимого имущества может быть обжалован в суде. Как указано по данному вопросу в постановлении АС Западно-Сибирского округа от 27.11.2019 № Ф04-5698/19, «доказательств, подтверждающих наличие правопритязаний на указанное имущество третьих лиц, материалы не содержат; постановка объектов недвижимости на учет в качестве бесхозяйных является обязанностью органов местного самоуправления и не влечет автоматический переход их в муниципальную собственность». Иными словами, во-первых, суд подтверждает сделанный выше вывод о том, что не может признаваться бесхозяйным только то имущество прекратившего существование юридического лица, в отношении которого имеются реальные притязания третьих лиц. Во-вторых, суд указывает, что постановка имущества на учет как бесхозяйного не лишает возможных потенциальных предъявителей претензий на это имущество предъявить такие претензии.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Однако орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, вправе обратиться в суд о признании права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество не сразу, а только по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет в качестве бесхозяйного имущества, поскольку в случае, если орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом, обращается в суд с заявлением до истечения года со дня принятия недвижимой вещи на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, судья отказывает в принятии заявления, и суд прекращает производство по делу (п. 2 ст. 290 ГПК РФ).
В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 262 ГПК РФ дела о признании движимой вещи бесхозяйной и признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь суд рассматривает в порядке особого производства. В силу ст. 263 ГПК РФ дела особого производства рассматриваются и разрешаются судом по общим правилам искового производства с особенностями, установленными данной главой и главами 28–38 ГПК РФ.
Порядок подачи заявления о признании движимой вещи бесхозяйной или о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь установлен ст. 290 ГПК РФ. Заявление о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь подается по правилам главы 33 ГПК РФ. В таком заявлении должно быть указано, когда недвижимая вещь поставлена на учет, а также должны быть приведены доказательства, свидетельствующие об отсутствии ее собственника (ч. 2 ст. 291 ГПК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 293 ГПК РФ суд, признав, что недвижимая вещь не имеет собственника или собственник недвижимой вещи неизвестен и она принята на учет в установленном порядке, принимает решение о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
В заключение отметим, что норма абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ определяет специального субъекта, обладающего правом обращения в суд с требованием о признании недвижимых объектов бесхозяйными. Таким субъектом является орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, поскольку в результате признания недвижимости бесхозяйной может возникнуть лишь право муниципальной собственности.
